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coam
发表于 2012-6-11 14:25:14
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| 来自 四川省成都市 电信
我是典型70后，北京人。首先说说我童年记忆中的城市和农村居民住房情景。我本人的户口经历了农转非，父母一方是农村一方是城市，所以对两边的情况都知道。
小时候，农村家里都是自建住房，村里无偿给户籍人口分配宅基地，个人自己出钱在宅基地范围内建房，那时候，用钱也买不到什么商品，所以农村人都有这个习惯，有钱就花在建房上，农村人比的就是谁的房子好房子多，进到房子里面大家其实都没啥东西。农村家庭孩子长大了户口单立出来，村里就又要再给新的宅基地用于建房，所以农村人住房子怎么发愁，主要愁得是手里没钱键不起像样的房子。这个体制延续到今天也没有变化，这个体制的最大好处是，土地的权属不是国有，而是集体土地，非国有就意味着相当于私有，这一点要命啊，比城市人强多了。之所以现在北京郊区农民被拆迁都跟发横财似的，就是这种原因造成的，你不给钱真不行。现在回头看，北京的农村户口真是比城市好啊，可惜我转非了，我自己名下没有了获得土地的机会。
城里的住房，其实一点不新鲜，就是现在老说的福利分房或公租房。那会儿的人都想着熬到单位分房，没分房的就住公房，公房就是房管所的房。我过去住的平房，胡同大杂院，每间房都有房号（不是地址门牌号），那都是房管所的房，要向房管所付租金，当然那租金简直跟没有一样，房子坏了你得找房管所报修，想搬家你得问房管所别处有没有闲房或者跟别人换房，总之那时候没有房屋市场，统统是公租房，不过这公租房也不是ZF投资建造的，都是共产成国家的，房管所象征性收点钱，还是把为人民服务放在前面的，虽然也没干什么正经事，但好歹没有盘剥。居民住房的主要问题不是钱，而是没房可住，这可不像农村土地富余，你够条件就给地，城里人娶妻生子最可能的选择就是挤住现有的房子，以我小时候为例，我父辈兄妹4人，加上爷爷奶奶，一共两间9平米的小房外加一件2平米的小厨房。怎么住下的呢，我记事以前不清楚，我记事开始是这样的：我爸去外地当兵，我妈还住农村，姑姑嫁人去婆家，二叔娶老婆用一间房，小叔干脆去外地生活了，爷爷找了一个值夜班的活，晚上不在家，我因为城里上学，跟着奶奶住一间。
这就是七八十年代，城乡大部分居民的住房现状（排除各种军队大院和极其稀有的私房）。70及早期80后一定会认同我的描述，可以说，那时候无论农村还是城市，公平的矛盾还不突出，主要矛盾是农村渴望挣钱，城市渴望改善质量，“满足群众物质需求、提高人民生活质量”一直是文件里的金句。
说起改善居住质量，老百姓哪有不赞成的。但百姓都是无产阶级出身，人都是国家的人，人们的观念就是期望国家来管这些事。国家层面，进入开放时代，也看到市场经济是怎么回事，同时也意识到，改善现有的，可不比当年打土豪分田地，共产过来一分那么容易。按旧体质搞建设得ZF掏钱了，这一算，ZF心里算的跟明镜似的：“根本管不起”。住房的需求对ZF财政来说绝对是一个大大大大的包袱。问题是包袱怎么甩？于是乎，出现了第一次房改，取消福利分房制度。这就跟电影《。。。。飞》里面说的一样，表面上所有人都没有福利分房，让百姓也跟着认命，实际上体质内的人从来没有停止分房，只不过“分”的形式变成了极低价“买”，这是本帖话外音，在此不多说。这样一来，对于体制外的群众而言，房子与所在单位无关了，单位都是国营的，就等于ZF减掉了这块负担。从这开始，就是老百姓陷入住房陷阱的第一步。
话说福利分房制度取消以后，ZF还是进行过一些合理方向的房屋改革，那就是初期的旧房危房改造。之所以说合理，是因为土地开发和建设都是政府为主体进行操作的，这个时期没有大大小小的地产商，政府依照规划拆迁、补偿、回迁安排等等，虽然也有过各种波折，但我认为基本上在保护老百姓利益的基础上大大改善了居住环境，最典型的情况就是允许原住民回迁，已优惠的价格购买新增的面积，这是对老百姓公平的。但随着这项工程的深入，事情就逐渐变味儿了，因为ZF既感到力不从心又看到了挣钱的机会。说力不从心是实话，搞这种拆迁、建设、回迁的工程，利民不利财，前期投入是要ZF自己掏本钱的，搞几个形象工程还行，全面搞没戏。说看到挣钱的机会更是实话，拆一片平房，就是都让回迁，也占不了几栋楼，多出来的住房是具备商业价值的，这是一个挣钱的活。但前面讲了，这活干起来劳心劳力的，相当于跪着挣钱，ZF里的人大家是知道的，他们更希望躺着把钱挣了。于是，住房改造及开发的机制发生了根本变化，ZF设计了一套所谓的市场机制来替代ZF出面干活了，那就是货币化房改和开发商介入。从这开始，ZF在关系到民生的住房建设上逐渐失去了自己应该的位置
些赶上回迁的房改居民应该感到庆幸，至少你们回到了城四区，就业上学少一些路途的奔波，你叫那些拿了一些钱被赶去大兴、通县、昌平改善住房的人情以何堪啊。
咱们接着说躺着挣钱。住房用商业开发的形式还是摸着石头过河的阶段，当时中国也没有现成的有实力的开发商，ZF一心想把土地出让出去，自己先把钱挣到，具体事情开发商干好以后ZF还落个名声。但无奈也没有开发商能有充足的资金拿地开工建设，要撬动这个行业需要钱。怎么办？ZF就是ZF，派银行出面，给开发商贷款。说道这里我要特别指出，中国的房价现在这个地步，银行的作用是无出其右的，后面我们再看。开发商里面是真有精英的，知道只要有本钱肯定能挣钱，所以贷款拿地没有不积极的。ZF算是躺着把钱挣了，但问题是银行有自己的担心，借出去的钱得收得回，银行也是ZF开的，赔了还是赔ZF的，这钱还没算挣踏实。银行的担心不是多余的，一个开发商从拿地到开工再到销售完成后面还需要很多钱还需要很多时间，开发商也担心资金不足工程烂在那儿，ZF还是要想办法保证开发商的资金有着落，保护了开发商就是保护了自己的银行，这个道理ZF是很明白的，于是开发商得到了一个大凶器：“商品房预售”制度。很明显，这对开发商回笼资金有关键的帮助，但对购房者没有一点利益照顾。我一向怀疑，是不是只有中国允许把还没有盖好的房子当真实存在的商品全价出售。正是这个漏洞百出的预售制度，为开发商日后炒卖留下了充足的空间，把房地产市场的天平完全倾斜想了卖方，从此老百姓就像傻子一样被开发商忽悠。而我们人民的银行理论上算是没有风险了。为什么说理论上呢，因为ZF和开发商很快发现，预售也得有人买得起才行。90年代有几个老百姓能拿出几十万置业呢。
要说躺着挣钱还是很操心啊。为了确保开发商的房子能出手，也必须让老百姓也有钱。怎么办？基本上是两招：1、拆了你的房，不让你回迁，给你的补偿只够在更远的外围买房。2、开闸个人住房商业贷款，提供资金给你买房。第一条开发商高兴了，一个地块的商业价值可以充分体现，不用损失一部分给原住民了；第二条银行高兴了，给开发商的贷款转化给老百姓承担之后，原本1000万带给一个开发商，传递下去相当于1000万贷给100个老百姓每人摊10万，系统性的风险被分散降低了；老百姓们也高兴了，可以不用攒一辈子钱到老才能买房了，可以花未来的钱先享受住房了。反正是皆大欢喜，只不过老百姓融合在这个链条的最末端，还不知道自己的未来已经摆上砧板了。为什么这么说呢，因为从直观上看，这个链条本来也没有不妥的地方，关键是各个角色所处的位置。ZF、开发商、银行、百姓，就好比组成一个天平，开发商、银行是一端，百姓是另一端，而ZF应该处于一个超脱的位置作为架起天平两端的那个轴，自始至终承担调控两端平衡的责任，真这样是没问题的。坏就坏在ZF失去了自己的位置，土地的所有者自然而然把自己放在了食物链的顶端，这个食物链的逻辑是：ZF出让土地吃第一口 → 调动银行扶持开发商拿地 → 开发商搞预售收回本利 → 银行确保开发商还款再贷款给百姓 → 百姓长期负债获得70年房屋。这哪里还是一个有平衡机制的制度，ZF、开发商、银行组成了一个共同利益阵营，只有老百姓是拿自己的收入埋单的，这样的机制建立好之后，房价就正式进入上升通道了。
话说到现在，坚持看下来的应该已经知道，当前房价上升的机制构成了。说实话，房价上涨并不多可怕，经济总量上来了，财富价值增加时正常的。问题是日后房价增速之快太可怕了，后面我会延续将房价快速增长的缘由。
既然房屋从建设到销售的整套机制已经倾斜向卖方了，那么价格就可以被卖方操控了。我这里指的卖方包括ZF、开发商、银行，他们都算卖方，ZF卖地、开发商卖房子、银行卖贷款，百姓为买一套房要与三个卖方博弈，你除了挨宰不剩别的。我们还是说房价是如何提速的吧，最初阶段地方ZF也不是靠土地财政，房子本身已经很贵，上涨的机制虽然在，但动力还是温和的。但ZF搞了一个很大的动作以后就变化了，那就是分税制的确立。搞什么国税地税，实际就是中央和地方搞分家，从此各过个的。分家这事儿，哪有那么恰当公平的。结果就是有一种说法：中央拿走了大部分的钱，留给地方大部分的事，还要考核地方鸡的屁。所以我们今天都叫屁民，呵呵。你说中央要那么多钱干什么，我看也不是没干事，主要干的事不会回馈到地方，比如：部委办公开支、三公消费、升级军队、对外投资、发射火箭等等吧，有些事屁民们看的很热闹心中很自豪哈。轮到地方要干的事也很多，比如：办公开支、三公消费、地方基础建设（修地铁、修CBD、修机场、修环路、旧城改造）、福利保障（居民社会保险、教育医疗体系）、地方企业兼并重组等等吧，反正事情还真多，钱不够。你不搞还不行，鸡的屁不响亮。除此之外，我们泱泱大国有个习惯，就是好客，好请客。京、沪、穗正是中国顶尖的一线城市，这三个地方分别代表中国请了三次客，北京OY会、广州YY会、上海SB会。办这三个筵席地方是大出血的，我们都知道，泱泱大国请客是不图回报的，我们的经营者也没这个水平。现在你应该知道ZF多年以来是多么地缺钱、爱钱。话题回到房子上来，在税收被裁减的情况下，土地收入自然不自然地成为了地方财政收入的支柱，ZF的卖地动机就是为了收入，那当然就是地越值钱越好。
ZF毕竟不好意思自己抬高地价，必须运用市场行为操作。完成这个事简直是小菜一碟：土地出让招拍挂，价高者得之。手段之简单、之粗狂、之高效率令人咋舌并冠以市场规律的美名。当然光靠这些还不够，中央ZF也知道地方的难处，拿了钱就回报一些政策工具，让地方的设想能够实现，比较关键的是：宽松的货币政策、降低存款准本金率、降低基准利率、房贷率75折等等。这些都是给银行和开放商的信号，告诉他们钱很多，你们大胆用。这下好看了，卖地的搞拍卖，买地的个个腰包鼓得不行，地价注定没有最高只有更高。你说地价越来越高传导到房价成本也上升，老百姓的支付能力和承受心理能跟上吗，开发商不担心高价拿地房子出不了手吗？
随着地价越来越高，开发商的心智也成长了，卖房子是有方法的。当前的销售机制注定对百姓是信息不对称的，在预售制度的掩护下，开发商逗你玩没商量。他们发现：在建房屋数量老百姓不知道、建设进度老百姓不知道、开盘时间老百姓不知道，销售进度老百姓不知道，反正老百姓只知道自己没房将来得买房，其它的都不知道。这群买房的人几乎就是瞎子傻子。所有的房子不是一天建成的，上市供应总有先后顺序，每当一个项目开盘预售的时候，以该项目的房屋数量相对等待购房的全体人民数量来说都是供应不足的，来看盘的人本来就多，开发商偏不卖给你。明明开盘可售房源有100套，一套都没卖掉，你是第一个来看房的，但就告诉你没了，好房型就剩两套了，剩下都是格局不好的房型，你要买那个房型好的得比均价高很多，你要不要？当初你肯定不要，百姓还天真的以为自己是上帝，花这么多钱我得好好挑挑，我去看其它的盘。结果，你左看一个右看一个，一晃半年过去了，哪个盘都是这个局面，你自己不得不相信，这房子卖的好快啊。你说开发商故意拒绝买方，来十个走八个，他图什么？他就图走的那八个人八张嘴替他们传：房子不好买啊。当你转了半年没选到满意的房子，你不经意间多少次跟周围的人感叹这房子多么多么不好买，这就是开发商要的效果，你算是被利用了，被玩了。当你决定不再挑了，你也只能接受开发商高报价来买中意的房子了，但这时你发现，还不如当初早半年就决定，那会儿还便宜点。其实你定的这个房子绝不是开发商所说的最后两套，开发商还有很多个“最后两套”给你之后的客户。就是这样，信息不对称要你命，百姓跑腿不说还替开发商口口相传，全民都被蛊惑的感觉房子紧张。房价被营造的一天比一天高，但人们深信不疑。像这种哄抬房价完全是开发商自由发挥的阶段，ZF不闻不问，那涨价的速度能不快吗？
随着开发商业务越来越熟练，形势演变成了买房者别嫌贵，嫌贵就买不上。这下上帝纷纷落地了，思想统一了：开盘要早去早决定。甚至排队摇号，整的越来越真了。在整个这个过程中，最令屁民悲哀的是：先富起来的那批人开始进入这个游戏了。这批人的能量可不是普通屁民好比的，他们是横扫式的购买，开发商面对他们也不藏着掖着，价格既然不是问题，你全买走好了。这样一来，开发商不用跟你说瞎话了，是真没房了。开发商乐啊，炒房的恶名就让他们背好了，ZF也乐啊，房子越好卖地就越好卖。事实证明，我们小屁民真把炒房客当匪首了。其实我想说，炒房客哪里是算得上罪魁祸首，跟ZF、开发商相比，他们只是趁火打劫的小喽啰，当替罪羊罢了。当然炒房客们后来也升级了，渐渐的他们发现用自有资金炒房效率还是不高，干嘛不贷款买房呢，又没有限制。所以我前面说，银行啊，你真是推力无穷大啊。贷款，一个很简单的金融杠杆，是有钱人最爱的金融工具，它瞬间将一个人的支付能力膨胀了数倍，炒房客看准的就是自己的财力支撑几年的还贷不成问题，获得房子几年后的增值比付出的利息多N倍，难得的投机机会啊。只可怜了那些老实巴交的屁民，衡量自己的劳动收入，不敢出手买房，不敢贷很多款，就眼睁睁地看着房子被囤积，新盘买不起，二手房也买不起。其实就算这样恶劣的局势，房价也不应该涨到今天的水平，导致这两年房价剧增的更深层原因是货币超发。中央财政投资4万亿，哪儿蹦出来的钱，这难道不是典型的量化宽松吗？硬说我们是输入型通胀，我不信。硬说4万亿没有一分钱流入房地产，我不信。没有创造足够的物质财富，仅仅创造更多的货币财富，那币值就得缩水，一切物质财富价格就要升高，更别说一个毫无价格管制的房地产行业。这直接导致了2010年前所未有的房价增幅，屁民心中一下子绝望了，沸腾了。所以现在的房价已经不是投机炒作层面的问题，已经综合了货币发行等宏观因素在里面，解决炒作还要同时解决货币。总之到今天这个样子，最精屁的总结就四个字：人傻钱多。
银行的问题或许没有我等屁民想象的那么严重。这么多年滚下来，开发商手里其实早已经有家底儿了，但我说了，越有钱人越爱借钱办事，现在他们贷款不是因为缺钱，而是傻瓜才不借。如果ZF收紧对开发商的贷款，只要节奏相对温和缓慢，开发商是可以顺利过度到自生自灭状态的，伤不着银行。ZF担心的是如果搞真调控，房价真的明显下行，是否会大面积影响房地产上下游产业的生存，如果产业收缩，会影响多少从业者的财务稳定，会不会有连锁反应，诱发还贷危机。这种情况一旦出现，银行就会受到冲击，银行是金融枢纽，如果银行受到冲击，冲击波会从银行释放到其它产业领域，那就不仅仅是房地产危机了，那会是全面的金融危机。听说过银行搞压力测试吧，ZF进行过模拟，结论咱屁民是不知道的，日后观察银行对个人住房贷款的态度就能看出端倪。现在银行已经注意限制贷款，如果在未来一年内有更多具体的限贷措施出台，代表银行正在着手为未来建立防波堤，如果有一天，银行出台政策鼓励屁民提前还贷，那就是黎明前夜了。所以说，银行还需要时间为房价下跌做好准备。可见，无论从ZF收入上还是银行安全上，调低房价绝对不是一蹴而就的。正所谓人民币升值不能按美国期望的节奏，但升是肯定的；同理房产降价也不能按屁民期望的节奏，但降也是没跑的。请不要因为这句话就说我是“傻空”，本届ZF不是完成降价的，而是尽量铺垫好，从下届政府操刀，功过自有后来人。
帖子写到这儿，我特别想回答有些人的问题，现在到底敢不敢买房？我说如下原则：
1、你要是刚需改善迫在眉睫类型，又符合购房条件，请抓紧买房，房价没那么快降，过日子别难为自己老婆孩子的。但你绝对不要买一手期房，切记切记。
2、如果你仅仅出于担心日后房价更高，纠结中。我劝你少凑热闹，将来你伤不起。
3、如果你是持有房子的炒房客，我建议你卖了你的房带着你的钱，做点对社会有意义的事情去吧
。。。。。。。。。。。。。。。此贴主题内容告一段落，感谢帮顶的同学。如果大家觉得还可以，我会在此贴下面延伸说下去，会比较随意，看大家支持喽
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